空き家は維持管理するべきか、売却してしまうべきか。
この問題の答えは「空き家の状態や持ち主の意向などによって一概には言えない」というところでしょう。当然のことではありますが、それでも何か目安や基準になるものを知りたいですよね。
今回は、空き家を持ったままでいるかいないかの決断をするために、「空き家を放置するとどうなるか」「管理するならポイントはどこか」「手放すことによるメリットはあるか」という点に着眼していきます。ぜひ参考にしてみてください。
空き家を放置したらどんなリスクがあるのか
安全面のリスク
老朽化した空き家は、ただでさえ破損や倒壊の恐れがあります。
さらに家屋というものは、誰も住んでいないと急速に劣化が進むものなのです。小さな台風や地震にも耐えられず壁が崩れた、屋根が飛んだなどで隣家や通行人に被害を及ぼすことも考えられるでしょう。そのまま倒壊してしまう可能性もゼロではありません。
防犯面のリスク
誰も住んでおらず人の気配がない空き家は、放火や不法投棄のターゲットにされやすくなります。空き家は火災保険の対象にならないことも多いため、万が一周辺にも被害を及ぼすような火事になってしまうと賠償も大変です。
また、建物自体が犯罪者や不審者の巣窟になってしまうこともあります。自分の所有する空き家が犯罪に加担することになるかもしれないと考えるのは、嫌なものですよね。
衛生・景観面のリスク
ボロボロの空き家に棲みつく恐れがあるのは、人間だけではありません。動物や虫なども同じです。特に害獣・害虫の類が巣を作ってしまうと、安全・衛生面でも周囲に大変な迷惑です。そんなボロボロの空き家が目に入ってくることだけでも、近隣の住民としてはうんざりしますよね。
資産価値面のリスク
今にも崩れそうな朽ち果てた廃屋に、雑草がぼうぼうの庭。そんな空き家が近所にあるような地域に、新しく引っ越してきたいと思う人はいるでしょうか？
空き家の存在によって、周辺地域一帯の資産価値まで下げてしまう、という恐れもあるのです。
もちろん、空き家自体の資産価値も老朽化にともなってどんどん下がっていきます。前述したように、人が住んでいない家というのは住んでいるときに比べて想像できないくらいの速さで劣化していくのです。そんな家に価値を感じる人はいないでしょう。
ただ放置されただけの空き家が、どれだけ所有者や周囲の住民にとって危険であり害であるか、よくおわかりになったでしょうか。
ではどうしたらいいかというと、ここで選択肢はふたつあります。ひとつは「維持管理すること」。もうひとつは「解体したり売却したりで、手放すこと」。
どちらにもメリットや注意点があります。次項以降で順に見ていきましょう。
空き家は維持管理してこそ活きる
「修繕して、住めるようにする」「賃貸物件として活用したい」「まだきちんと考えていないが、とりあえず手放すことは考えていない」どんな場合でも、放置することが論外である以上はきちんと「管理」しなければいけないのが、空き家所有者としての責任です。
ところで、空き家の管理は必ずしも所有者がみずからしなくてもよいのです。今は、専門業者に外部委託する、という手もあるのです。
自己管理、そして業者管理。どちらの方法についても詳しく確認しましょう。
空き家を自分で管理する際のポイント
コストパフォーマンスを考える
所有者みずから空き家を管理する場合、1番に考えなければいけないのは「費用と、手間や時間のバランス」という点です。
管理業者に外部委託せずに自分で管理すれば、たしかに費用は抑えられるでしょう。しかし最低月に1回は空き家を訪れ、手入れ作業をする。遠方であれば長距離移動もする。その手間と時間を考えると、費用を安く抑えた分の見返りはちゃんとあるのでしょうか？
しかも、あまりにも遠方の場合はそもそも交通費や宿泊費がかさむことで「費用を抑えられる」というメリットすら消えてしまうことさえあります。
自分で管理することに向いている人というのは、
・時間的・精神的余裕がある
・空き家が普段の生活の場からあまり離れていないところにある
・空き家管理でしなければならないことが少ない
こういった特徴を持つ人です。そうでない場合は、今一度自分で管理することのメリットを見直してみることをおすすめします。
空き家の手入れは具体的にどんなことをするの？
月に1回程度、空き家を訪れたら必ずやっておきたいことがいくつかあります。
換気
空気を入れ替えて、湿気やほこりを追い払いましょう。湿気はとにかく木造住宅の大敵で、家屋の老朽化の大きな原因のひとつともなります。
通水
水道管は定期的に水を通さないと、中が錆びてしまって破裂の原因にもなります。また下水管はたまっている水が蒸発してしまうと、悪臭や虫が上がってくることがあります。
それらを防ぐため、蛇口をひねって、水を1分間くらい出しっぱなしにしましょう。
掃除
家屋の内部も外部も清掃します。庭の草刈りなども必要に応じて行います。
破損・雨漏りのチェック
壁にひびわれがないか、天井に雨漏りの跡はないか、といったことをチェックします。目につきやすい場所だけでなく、押し入れの中などもよく見てみましょう。
家屋内部だけでなく、外壁や屋根なども目視します。
近隣への配慮・防犯チェック
庭木が伸びて隣家にはみ出していないか、窓が割られているような形跡はないか、ということも外に出てチェックしましょう。近隣住民には挨拶をして、何か異常を感じたらすぐ連絡してくれるようお願いしておくのもいいですね。
空き家を外部委託する際のポイント
手間と時間を、お金で解決
上述したように、空き家の管理は所有者自身で行うことも可能ですが、外注してしまうことも検討してみましょう。
自己管理の項でコストパフォーマンスのお話をしましたが、ここでもそれが言えます。費用がかかっても、自分の手間と時間を節約し、専門家の手にまかせることに価値を感じる人には、ぜひ空き家管理代行サービスの利用をおすすめします。なんといっても素人にはわからないこと、気づかないことも、プロの視点で見てくれるという安心感がありますね。
何を重視するかしっかり絞る
どういったところに重点を置いて空き家を管理してほしいのか、やってほしいことをしっかり絞ったうえでまかせることが重要です。それでないと、予算がいくらあっても足りなくなってしまいます。
費用とのバランスを見極めて、必要十分な管理をお願いするよう慎重に検討しましょう。
空き家を手放すメリット
ここまで、空き家を管理する方法をお話してきましたが、管理ではなく手放すことを選択した場合、どのようなメリットがあるかも考えてみましょう。
まず、前述した「空き家を放置した場合に起こりうるリスク」のすべてから解放されることになります。とにかくさまざまな面からのリスクが想定されますが、そのすべてのわずらわしさがなくなるというのは、最大のメリットといってもいいでしょう。
また、管理にかかる費用・手間・時間というコストのすべてからも解放されます。特に費用に関しては、維持すればするほど管理にかかる費用だけではなく、固定資産税や保険料・光熱費の基本料などもかかり続けます。
それなのに、資産価値は（下がる速度が遅くなるとはいっても）下がること自体を止めることはできないのです。
この空き家は、本当に維持管理する価値があるのか？という見極めから入るのが大事だということです。賃貸物件などで運用するにも、リフォームや修繕で大金がかかるかもしれません。解体もしくは売却してしまった方が得かもしれません。
具体的な将来像をよく考えたうえで、維持管理をするかどうかを考えましょう。
まとめ
空き家は維持管理するか、解体もしくは売却して手放すか。どちらがいいかということに正解はありませんが、ひとつだけはっきり言えるのは「放置だけは絶対にダメ」ということです。
空き家放置のリスク、維持管理のポイント、手放すことのメリット、それぞれを理解したうえで、空き家の最適な将来を考えてくださいね。
